Недвижимость для сдачи в аренду. Коммерческая или жилая

[+KASTEEL Topic Author 16,298]

On 5/11/2022 at 4:26 PM, Tagiyev said:

Дороже, точно в том соотношении как и у нас

  Понятно. 
Гугл выдал сайт по коммерческой недвижимости по Франкфурту. 

http://tranio.com//favicons/favicon-16x16.png Commercial Real Estate in Frankfurt, Germany

TRANIO.COM

---

Commercial real estate in Frankfurt: 20 offers from 559,000 €. Buy commercial properties in Frankfurt, including hotels...

 

  Согласно объявлениям, средняя цена за квадрат варьируется в пределах 8-15 тыс. евро за квадратный метр. 
Рентабельность в среднем на уровне 5%  
 

[+Tagiyev 2,334]

12.05.2022 в 00:31, Turtur сказал:

  Понятно. 
Гугл выдал сайт по коммерческой недвижимости по Франкфурту. 

http://tranio.com//favicons/favicon-16x16.png Commercial Real Estate in Frankfurt, Germany

TRANIO.COM

---

Commercial real estate in Frankfurt: 20 offers from 559,000 €. Buy commercial properties in Frankfurt, including hotels...

 

  Согласно объявлениям, средняя цена за квадрат варьируется в пределах 8-15 тыс. евро за квадратный метр. 
Рентабельность в среднем на уровне 5%  
 

Знакомый в 2012 купил 4 комнатку за 200 тыс евро во Франкфурте сейчас та стоит около 700 тыс евро, за 10 лет более 3 раз рост цены

[+Tagiyev 2,334]

12.05.2022 в 00:31, Turtur сказал:

  Понятно. 
Гугл выдал сайт по коммерческой недвижимости по Франкфурту. 

http://tranio.com//favicons/favicon-16x16.png Commercial Real Estate in Frankfurt, Germany

TRANIO.COM

---

Commercial real estate in Frankfurt: 20 offers from 559,000 €. Buy commercial properties in Frankfurt, including hotels...

 

  Согласно объявлениям, средняя цена за квадрат варьируется в пределах 8-15 тыс. евро за квадратный метр. 
Рентабельность в среднем на уровне 5%  
 

5 % для Европы это отлично

[+KASTEEL Topic Author 16,298]

On 5/11/2022 at 4:36 PM, Tagiyev said:

5 % для Европы это отлично

   Согласен. Есть где повыше, есть где пониже. 
С учетом стабильно растущих цен на недвижимость, это довольно неплохо. 
   В Европе существует очень большой разнос в рентабельности, как коммерческой так и жилой недвижимости. 
Один из ресурсов: 

Best Property Investments Europe Buy-to-Let Returns

WWW.GLOBALPROPERTYGUIDE.COM

---

Residential real estate returns in Europe. Key data – average rental yields, taxes payable, stamp duty, transaction costs...

 

[+Dopingcontroller 247]

11.05.2022 в 19:09, varra сказал:

но тут засада, в теме про недвигу Хайз и другие говорят, что недвига растет,

так что непонятно на самом деле, все слишком кардинально меняется из года в год.

 

Жилье растёт, но не продаётся. Это говорит об утрате ликвидности при сжатии экономики. Хотелки продавцов вверх (потому что тупо некуда вложить деньги от продажи, типа, особо и не надо продавать, но если согласен задорого, то вот, такая цена), а возможности покупателей вниз. Возникает огромный спред и утрата ликвидности актива. Думаю, недвига перегрета во всем мире, благодаря ипотечному стероиду. Как бы не посыпалось повсеместно 

[+Жеглов 2,642]

On 5/12/2022 at 1:26 AM, Dopingcontroller said:

Жилье растёт, но не продаётся. Это говорит об утрате ликвидности при сжатии экономики. Хотелки продавцов вверх (потому что тупо некуда вложить деньги от продажи, типа, особо и не надо продавать, но если согласен задорого, то вот, такая цена), а возможности покупателей вниз. Возникает огромный спред и утрата ликвидности актива. Думаю, недвига перегрета во всем мире, благодаря ипотечному стероиду. Как бы не посыпалось повсеместно 

про выделенное я говорю уже не первый месяц. 

почему-то некоторые думают что если начать продавать яйцо на за 10 копеек, а за 15 манатов, то сразу же налетят клиенты и будут покупать наперебой)))

можно будет громогласно утверждать что цены на яйца взлетели!)))

[darkchild 7]

11.05.2022 в 14:19, Жеглов сказал:

еще добавьте к этому жалобы соседей (пролили воду на нижний этаж, шумели и пр. прелести), задержки с оплатой арендной платы, внезапный уход квартиросъемщика (делая предупреждение об уходе не за месяц, как договаривались, а за 2 дня)

на счет "пролили воду" и "внезапный уход", все это не обговаривается в договоре? вообще, у кого какой опыт по поводу сдачи квартир и заключении договора? какую силу имеет договор? филькина грамота или есть за что зацепиться?

[+namula 2,759]

13.05.2022 в 12:09, darkchild сказал:

на счет "пролили воду" и "внезапный уход", все это не обговаривается в договоре? вообще, у кого какой опыт по поводу сдачи квартир и заключении договора? какую силу имеет договор? филькина грамота или есть за что зацепиться?

Филькина грамота.

[+gylya 12,990]

Недвижимость если она в центре хорошо сдается.

Например сталинки на Азнефти.

Но,  почему то маклера предпочитают пред лагать  новостройки только .

Надо самим давать обьявление   без маклеров.

Вот в России маклер берет проценты только с арендатора, хозяин ничего не платит. А у нас маклер хочет 20 а то и 30 % и  самое  главное ни за что не отвечает.

[+PortBaku 2,792]

11.05.2022 в 16:36, KASTEEL сказал:

   Просто нал, под подушкой, в банке? 
Вы верите в нал больше, чем в недвижимость, которую можно сдать в аренду? 

Наличные должны быть в банке ( каком решать хозяину денег), недвижимость всегда приносит доход. Особенно 3х и 1комн квартиры в Баку. В моем блоке годами с снимают нормальные люди, исключительно 3х и 1комнатные квартиры. Живу на Нариманова. В прошлом году те, кто сдавал квартиры за 300-350 манат, сейчас сдают за 400 манат. А ещё выгодно сдавать любую квартиру с среднем ремонтом совершенно пустую. Либо только из мебели кухонную мебель обеспечивают. А ещё умные люди давно поняли, что семейным людям не выгодно сдавать квартиру. Самый лучший вариант - 1 или 2 человека. Чем меньше человек пользуются вашей мебелью, сантехникой и т.д. чем больше эти вещи останутся в хорошем состоянии.  

[+Безе74 37,462]

04.12.2022 в 18:41, PortBaku сказал:

Наличные должны быть в банке ( каком решать хозяину денег), недвижимость всегда приносит доход. Особенно 3х и 1комн квартиры в Баку. В моем блоке годами с снимают нормальные люди, исключительно 3х и 1комнатные квартиры. Живу на Нариманова. В прошлом году те, кто сдавал квартиры за 300-350 манат, сейчас сдают за 400 манат. А ещё выгодно сдавать любую квартиру с среднем ремонтом совершенно пустую. Либо только из мебели кухонную мебель обеспечивают. А ещё умные люди давно поняли, что семейным людям не выгодно сдавать квартиру. Самый лучший вариант - 1 или 2 человека. Чем меньше человек пользуются вашей мебелью, сантехникой и т.д. чем больше эти вещи останутся в хорошем состоянии.  

сдача квартиры это вечные расходы и головная боль. все эти 400 манат в месяц через год будут потрачены на косметический ремонт после ухода каждого обитателя. по сути все заработанное уходит на ремонт и прочую мороку. вечно что-то не устраивается, кто то кого то залил, там пожаловались придите, тут пожаловались придите...

 

Уж лучше в банк положить и иметь годовой процент. если его поделить на кол-во месяцев выйдет хоть и меньше чем сдача квартиры, но зато головной боли и других трат не будет

[+KASTEEL Topic Author 16,298]

On 12/4/2022 at 9:48 AM, Безе74 said:

сдача квартиры это вечные расходы и головная боль. все эти 400 манат в месяц через год будут потрачены на косметический ремонт после ухода каждого обитателя. по сути все заработанное уходит на ремонт и прочую мороку. вечно что-то не устраивается, кто то кого то залил, там пожаловались придите, тут пожаловались придите...

 

Уж лучше в банк положить и иметь годовой процент. если его поделить на кол-во месяцев выйдет хоть и меньше чем сдача квартиры, но зато головной боли и других трат не будет

    В Банк, долларами? Манатами? 
Может сделаем маленький подсчет-сравнение? 

[+Безе74 37,462]

04.12.2022 в 18:50, KASTEEL сказал:

    В Банк, долларами? Манатами? 
Может сделаем маленький подсчет-сравнение? 

допустим квартира 40.000. манатами в год проценты делают 4 тыщи манатов, делим на 12 месяцев = 333 маната. Однокомнатная сдача так же стоит

[+KASTEEL Topic Author 16,298]

On 12/4/2022 at 9:53 AM, Безе74 said:

допустим квартира 40.000. манатами в год проценты делают 4 тыщи манатов, делим на 12 месяцев = 333 маната. Однокомнатная сдача так же стоит

     Надо еще приплюсовывать тот факт, что рынок цикличен. 
Цены постоянно растут или падают. 
Прибыль с недвижимости идет не только с аренды. Аренда это Ваш cash flow. Прибыль идет также с того, что эти 40 тыс превращаются в 50-60-80 тыс.  
или убыль, когда они превращаются в 20 тыс. ) 

Edited December 4, 2022 at 03:12 PM by KASTEEL

[+Безе74 37,462]

04.12.2022 в 19:12, KASTEEL сказал:

     Надо еще приплюсовывать тот факт, что рынок цикличен. 
Цены постоянно растут или падают. 
Прибыль с недвижимости идет не только с аренды. Аренда это Ваш cash flow. Прибыль идет также с того, что эти 40 тыс превращаются в 50-60-80 тыс.  
или убыль, когда они превращаются в 20 тыс. ) 

знаю, с ростом цен через год квартира может подорожать на пару тыщ. но с другой стороны от того что я получаю от квартирантов, тоже никакой выгоды за год не было, напротив вырученные деньги пошли на косметический ремонт, то есть фактически ничего не было заработано.

 

Простой получился

Edited December 4, 2022 at 03:16 PM by Безе74

[+KASTEEL Topic Author 16,298]

On 12/4/2022 at 10:15 AM, Безе74 said:

знаю, с ростом цен через год квартира может подорожать на пару тыщ. но с другой стороны от того что я получаю от квартирантов, тоже никакой выгоды за год не было, напротив вырученные деньги пошли на косметический ремонт, то есть фактически ничего не было заработано.

 

Простой получился

    Пару тыс. или пару десятков тыс. И то возможно и другое. 
Главный момент в том, что заходить на рынок недвижимости, нужно вовремя. Чтобы цены шли наверх, а не вниз. 
В таком случае, Вы заработаете и на росте цен и на аренде. 

[+Жеглов 2,642]

On 12/4/2022 at 7:15 PM, Безе74 said:

знаю, с ростом цен через год квартира может подорожать на пару тыщ. но с другой стороны от того что я получаю от квартирантов, тоже никакой выгоды за год не было, напротив вырученные деньги пошли на косметический ремонт, то есть фактически ничего не было заработано.

 

Простой получился

Главное даже не сами деньги а стресс от квартирантов.

Уходят когда заблогарассудится, хотя под них делали определенныве изменения в квартире, в обмен на обещание прожить там несколько лет.

Когда уходят внезапно без предупреждения это значит простой, так как за 2 дня нового нормального трудно найти.

Упаси Боже от квартирантов. Очень мало таких кто платит вовремя, остается сколько обещал и не засирает квартиру.

[+KASTEEL Topic Author 16,298]

On 12/4/2022 at 11:47 AM, Жеглов said:

Главное даже не сами деньги а стресс от квартирантов.

Уходят когда заблогарассудится, хотя под них делали определенныве изменения в квартире, в обмен на обещание прожить там несколько лет.

Когда уходят внезапно без предупреждения это значит простой, так как за 2 дня нового нормального трудно найти.

Упаси Боже от квартирантов. Очень мало таких кто платит вовремя, остается сколько обещал и не засирает квартиру.

     Загруженность должна быть в районе 90-95 процентов. То есть все что меньше месяца-двух недель в год - норм. Выше - не норм. 
    

[+Безе74 37,462]

04.12.2022 в 20:47, Жеглов сказал:

Главное даже не сами деньги а стресс от квартирантов.

Уходят когда заблогарассудится, хотя под них делали определенныве изменения в квартире, в обмен на обещание прожить там несколько лет.

Когда уходят внезапно без предупреждения это значит простой, так как за 2 дня нового нормального трудно найти.

Упаси Боже от квартирантов. Очень мало таких кто платит вовремя, остается сколько обещал и не засирает квартиру.

Все потому что нет договора ,бардак

[+namula 2,759]

04.12.2022 в 18:48, Безе74 сказал:

 

Уж лучше в банк положить и иметь годовой процент. если его поделить на кол-во месяцев выйдет хоть и меньше чем сдача квартиры, но зато головной боли и других трат не будет

Меньше не выйдет это точно. Однушка хрущёвка, примерно стоит 70 000манат (по минимуму). Ежемесячно с неё максимум 300 манат аренды, в год делает 3600 манат (расходы не учитываем).

Если открывать годовой депозит на эту сумму под 10% годовых, то навару 7000 манат. Если открыть долгосрочный (3 года) депозит под 11,5% годовых, то навару 8050 манат.
 

У меня товарищ поступил по другому. 3 года назад он купил на эту сумму 3-х комнатную квартиру (хрущёвка) в ипотеке и сдаёт её. Ежемесячный платёж по ипотеке 210 манат, ежемесячная аренда 400 манат. Сдал почти без мебели, квартирант принёс всё своё. Вроде без проблем, по крайней мере от друга не слышал жалоб.

 

[+Жеглов 2,642]

On 12/5/2022 at 10:20 AM, namula said:

Меньше не выйдет это точно. Однушка хрущёвка, примерно стоит 70 000манат (по минимуму). Ежемесячно с неё максимум 300 манат аренды, в год делает 3600 манат (расходы не учитываем).

Если открывать годовой депозит на эту сумму под 10% годовых, то навару 7000 манат. Если открыть долгосрочный (3 года) депозит под 11,5% годовых, то навару 8050 манат.
 

У меня товарищ поступил по другому. 3 года назад он купил на эту сумму 3-х комнатную квартиру (хрущёвка) в ипотеке и сдаёт её. Ежемесячный платёж по ипотеке 210 манат, ежемесячная аренда 400 манат. Сдал почти без мебели, квартирант принёс всё своё. Вроде без проблем, по крайней мере от друга не слышал жалоб.

 

3 года это небольшой срок - я тоже первые 3-5 лет был относительно доволен. для того чтобы ощутить "все прелести" арендаторов, надо делать оценку по истечению хотя бы 10 лет.

[+namula 2,759]

05.12.2022 в 11:47, Жеглов сказал:

3 года это небольшой срок - я тоже первые 3-5 лет был относительно доволен. для того чтобы ощутить "все прелести" арендаторов, надо делать оценку по истечению хотя бы 10 лет.

В принципе у него в "планах" оставить эту квартиру сыну. По "плану" там, как раз через 7-8 лет, сын должен "создать семью". И вот перед этим "мероприятием" и планирует сделать полный капитальный ремонт квартиры и отдать новобрачным.
По итогу получается 3-х комнатная квартира за 65000 манат (первоначальный взнос) + ремонт (через 10 лет). Все остальное квартира "окупила сама".

[+August 61]

On 12/4/2022 at 6:48 PM, Безе74 said:

с

 

Уж лучше в банк положить и иметь годовой процент. если его поделить на кол-во месяцев выйдет хоть и меньше чем сдача квартиры, но зато головной боли и других трат не будет

инфляция губит ваш капитал в проашлым году купил однукмнатную за 47000 сделал небольшой капремонт и сдаю за 350. сейчас эти квартиты стоит 60-65 кусков

[+Безе74 37,462]

07.12.2022 в 11:02, August сказал:

инфляция губит ваш капитал в проашлым году купил однукмнатную за 47000 сделал небольшой капремонт и сдаю за 350. сейчас эти квартиты стоит 60-65 кусков

кстати можно так делать, каждый год продавать по более высокой цене)

[+Жеглов 2,642]

On 12/7/2022 at 11:02 AM, August said:

инфляция губит ваш капитал в проашлым году купил однукмнатную за 47000 сделал небольшой капремонт и сдаю за 350. сейчас эти квартиты стоит 60-65 кусков

 

On 12/7/2022 at 11:05 AM, Безе74 said:

кстати можно так делать, каждый год продавать по более высокой цене)

я уже приводил примеры:

квартира которая стоила в 2006-м 21 тысячу долларов, в 14-м стоила 50 тысяч долларов, а в 16-м 21 тысячу долларов.

 

можно и выиграть, а можно и проиграть.

вот возьмем человека, который купил квартиру за 50 тысяч в 2014-м. неужели он выиграл от того что цена после девальваций стала 21 тысячу? 

 

пэтому надо уточнять, что выиграть можно в короткий отрезок времени, исчисляющийся несколькими годами. точно так же можно и проиграть. 

[+namula 2,759]

05.12.2022 в 10:20, namula сказал:

...... Сдал почти без мебели, квартирант принёс всё своё. Вроде без проблем, по крайней мере от друга не слышал жалоб.

 

Специально расспросил, на счёт жалоб на/от квартирантов.

За 3 года он купил в квартиру новый кондиционер (его там не было, предыдущий владелец забрал - 650 азн) и один раз пожаловался сосед с низу. В ванной комнате подтекал трап. Друг сделал ремонт санузла, заменил канализацию, трубы, шланги, постелил новый метлах (примерно 1000 азн). Оплачивают исправно, долгов по коммунальным платежам нет.

Edited December 8, 2022 at 04:59 AM by namula

[+Gogi 696]

04.12.2022 в 18:48, Безе74 сказал:

сдача квартиры это вечные расходы и головная боль. все эти 400 манат в месяц через год будут потрачены на косметический ремонт после ухода каждого обитателя. по сути все заработанное уходит на ремонт и прочую мороку. вечно что-то не устраивается, кто то кого то залил, там пожаловались придите, тут пожаловались придите...

 

Уж лучше в банк положить и иметь годовой процент. если его поделить на кол-во месяцев выйдет хоть и меньше чем сдача квартиры, но зато головной боли и других трат не будет

Лайк от меня , но и не большая поправка по деньгам. Меньше не выйдет - 2х комнатная квартира на 8 км 80-100К, цена аренды 300-400 манат макс, а теперь по 9,5 или 10 % депозит в месяц почти в два раза больше отдача. И это не считая расходов на сломанную мебель , сантехнику , ремонт или внезапный отъезд квартиросъёмщика.
пример из жизни : товарищ сдавал квартиру семье с малыми детьми. Через некоторое время отец семейства отказался платить (нет денег, убей меня) и не съезжает (куда я пойду с малыми детьми) . 6 месяцев мудозался пока силами полиции  не выдворил (тоже не бесплатно) , про оплату за 6 месяцев и говорить не стоит.

вот и вся математика , хотя правильно говорят про квартирантов как литорея , но и такое бывает. Сам сдавал два года кроме геморроя , ничего не заработал .
 

[+Безе74 37,462]

11.12.2022 в 13:59, Gogi сказал:

Лайк от меня , но и не большая поправка по деньгам. Меньше не выйдет - 2х комнатная квартира на 8 км 80-100К, цена аренды 300-400 манат макс, а теперь по 9,5 или 10 % депозит в месяц почти в два раза больше отдача. И это не считая расходов на сломанную мебель , сантехнику , ремонт или внезапный отъезд квартиросъёмщика.
пример из жизни : товарищ сдавал квартиру семье с малыми детьми. Через некоторое время отец семейства отказался платить (нет денег, убей меня) и не съезжает (куда я пойду с малыми детьми) . 6 месяцев мудозался пока силами полиции  не выдворил (тоже не бесплатно) , про оплату за 6 месяцев и говорить не стоит.

вот и вся математика , хотя правильно говорят про квартирантов как литорея , но и такое бывает. Сам сдавал два года кроме геморроя , ничего не заработал .
 

 Реально лотерея. Или же говорят можно сдавать студентам девушкам,но тоже не факт что могут сьехать в любое время и образуется простой. Но с другой стороны тут правы насчет того, что деньги от продажи квартиры в банке за год уже "умрут" в том смысле что квартиры дорожают, а ты на эти деньги уже не сможешь купить недвигу. Вопрос знатокам: как же заработать чтобы не быть в накладе?

[+No_limited 1,613]

05.12.2022 в 10:20, namula сказал:

У меня товарищ поступил по другому. 3 года назад он купил на эту сумму 3-х комнатную квартиру (хрущёвка) в ипотеке и сдаёт её. Ежемесячный платёж по ипотеке 210 манат, ежемесячная аренда 400 манат. Сдал почти без мебели, квартирант принёс всё своё. Вроде без проблем, по крайней мере от друга не слышал жалоб.

удачный вариант, не знаю как ранее но как я интересуюсь темой ипотеки - ипотеку на хрущевки не выдают на данный момент, если не ошибаюсь дом должен быть свежее 80 года или около того. Ипотека тоже автоматом повышают стоимость квартир которые попадают под неё. Мне как то одобрили ипотеку, пол года назад - ходил я смотрел квартиры, что то ничего разумного не встретил - цены натянуты процентов на 20-30%, типо годится под ипотеку и так купят. Так и прошли мои там 45 дней за которые я должен был найти квартиру)

[+namula 2,759]

11.12.2022 в 22:13, No_limited сказал:

удачный вариант, не знаю как ранее но как я интересуюсь темой ипотеки - ипотеку на хрущевки не выдают на данный момент, если не ошибаюсь дом должен быть свежее 80 года или около того. Ипотека тоже автоматом повышают стоимость квартир которые попадают под неё. Мне как то одобрили ипотеку, пол года назад - ходил я смотрел квартиры, что то ничего разумного не встретил - цены натянуты процентов на 20-30%, типо годится под ипотеку и так купят. Так и прошли мои там 45 дней за которые я должен был найти квартиру)

Квартира в ипотеку была куплена в 2012 году (тогда ещё на хрущёвки выдавали ипотеку). Друг купил квартиру уже в ипотеке, и переоформил ипотеку/квартиру на своё имя (процедура одинаковая, как и при получении ипотеки).
Сейчас ипотеку выдают под квартиры в домах построенных после 1970 гг. Но ходят слухи, что с января эту планку повысят до 2000 года, и вот тут начнётся интересное...
Я всем советую, что бы начали искать квартиру, уже сразу как задумались её покупать. Параллельно вести подготовку своих документов и начинать процедуру оформления ипотеки. На примете нужно иметь две/три квартиры, что бы успеть в отведённый срок оформить понравившуюся.