Недвижимость для сдачи в аренду. Коммерческая или жилая

[+Жеглов 2,642]

On 12/11/2022 at 1:59 PM, Gogi said:

Лайк от меня , но и не большая поправка по деньгам. Меньше не выйдет - 2х комнатная квартира на 8 км 80-100К, цена аренды 300-400 манат макс, а теперь по 9,5 или 10 % депозит в месяц почти в два раза больше отдача. И это не считая расходов на сломанную мебель , сантехнику , ремонт или внезапный отъезд квартиросъёмщика.
пример из жизни : товарищ сдавал квартиру семье с малыми детьми. Через некоторое время отец семейства отказался платить (нет денег, убей меня) и не съезжает (куда я пойду с малыми детьми) . 6 месяцев мудозался пока силами полиции  не выдворил (тоже не бесплатно) , про оплату за 6 месяцев и говорить не стоит.

вот и вся математика , хотя правильно говорят про квартирантов как литорея , но и такое бывает. Сам сдавал два года кроме геморроя , ничего не заработал .

сразу видно что вы пишете случаи из реальной жизни. 

а то тут был юзер, рассказыал как человек сдает 30 квартир и только кайфуя собирает деньги, как будто имеет дело не с квартирантами, а собирает пшеницу на комбайне. 

у меня тоже был случай - в первый раз в жизни сделал исключение, сдал квартиру двум сестрам, работающим медсестрами.

потом оказалось:

1) это были не сестра, а подруги,

2) одна из них работала а другая нет,

3) потом не сообщив мне привели туда еще ону подругу,

4) между ними были такие скандалы, что домой приходила полиция, 

5) они заливали нижнего соседа, выбрасывали мусор прямо во вдор,

6) одна подруга которая работала, через 2 месяца съехала, остались 2 неработающие,

7) когда пришел домой забрать деньги, мне дверь не открывали, потом (когда пригрозил вызвать полицию) открыл какой-то чувак.

 

в общем прямо там же потребовал у них собрать манатки и проваливать. 

 

а сколько было просьб сбавить цену, отложить оплату, внезапных съездов с квартиры и прочее и прочее и прочее. 

еще расходы на ремонт, время потраченное на бестолковых мастеров, разбрусские с жалобами соседей...

[+namula 2,756]

11.12.2022 в 14:03, Безе74 сказал:

... Но с другой стороны тут правы насчет того, что деньги от продажи квартиры в банке за год уже "умрут" в том смысле что квартиры дорожают, а ты на эти деньги уже не сможешь купить недвигу. Вопрос знатокам: как же заработать чтобы не быть в накладе?

Я с вами не соглашусь. Я писал ранее (тут или в другой теме) и снова повторюсь. Товарищ купил в 2013 году себе квартиру в ипотеку, стал ежемесячно исправно оплачивать. Потом появилась возможность оплачивать дополнительно ежемесячно (хотел побыстрее закрыть кредит). Я его отговорил от этого, вместо этого он направил свои "дополнительные" средства на депозит в банк. По истечении 5-6 лет свои накопления + проценты на депозит, позволили ему сделать первоначальный взнос за вторую квартиру уже под ипотекой и сдавать её таким образом, что она сама себя окупает (об этом я уже выше писал). Сейчас его накопления идут ещё интенсивнее - его ежемесячные "дополнительные" средства + аренда + проценты по депозиту.
Сейчас рассматриваем вариант смены денежных потоков. Он хочет подключиться к программе Pasha Life и тем самым из схемы выводятся "дополнительные" средства. Остаётся только депозит/проценты + аренда. Но через 3 года (минимум по закону) он получит не плохой "выхлоп" по страховке. Как-то так....

 

[+Rosso 3,539]

12/12/2022 - 10:16 AM tarihinde, namula yazdı:

Остаётся только депозит/проценты + аренда. Но через 3 года (минимум по закону) он получит не плохой "выхлоп" по страховке. Как-то так....

 

 

В большой тройке, проценты на депозиты совсем маленькие, а за пределами этих банков, стремно размещать свои средства.

[+namula 2,756]

12.12.2022 в 12:56, Rosso сказал:

 

В большой тройке, проценты на депозиты совсем маленькие, а за пределами этих банков, стремно размещать свои средства.

"Стрёмно" - кто не рискует, тот не пьёт шампанское....

А чего стрёмного? Вклады страхуются государством, в случае закрытия банка вы получите компенсацию. В случае "не выплаты" компенсации, народная молва быстро раскидает эту новость и народ ринется выводить свои средства из банков, и следом переводить (любыми путями) в доллары.

[+Gogi 688]

12.12.2022 в 10:04, Жеглов сказал:

сразу видно что вы пишете случаи из реальной жизни. 

а то тут был юзер, рассказыал как человек сдает 30 квартир и только кайфуя собирает деньги, как будто имеет дело не с квартирантами, а собирает пшеницу на комбайне. 

у меня тоже был случай - в первый раз в жизни сделал исключение, сдал квартиру двум сестрам, работающим медсестрами.

потом оказалось:

1) это были не сестра, а подруги,

2) одна из них работала а другая нет,

3) потом не сообщив мне привели туда еще ону подругу,

4) между ними были такие скандалы, что домой приходила полиция, 

5) они заливали нижнего соседа, выбрасывали мусор прямо во вдор,

6) одна подруга которая работала, через 2 месяца съехала, остались 2 неработающие,

7) когда пришел домой забрать деньги, мне дверь не открывали, потом (когда пригрозил вызвать полицию) открыл какой-то чувак.

 

в общем прямо там же потребовал у них собрать манатки и проваливать. 

 

а сколько было просьб сбавить цену, отложить оплату, внезапных съездов с квартиры и прочее и прочее и прочее. 

еще расходы на ремонт, время потраченное на бестолковых мастеров, разбрусские с жалобами соседей...

У коллеги по работе была такая ситуация с сёстрами/подругами…так он за месяц взял натурой…я не шучу!

 

хотя например другой коллега сдаёт уже много лет одной семье и хяппи.

Другой пример : товарищ мой имея однокомнатную квартиру сдаёт её и сам снимает, добавив 50 манат, двухкомнатную.
раз на раз не приходится, хотя мне кажется дурных примеров больше.

 

друг сдавал квартиру студентам, потом выяснилось, что они съехали , но пересдали другим . Залили соседей, полиция базар вагзал. Плюнул и продал, купил в новостройке в хорошем районе и отдал сыну студенту. Живи и учись , чтобы никто не мешал.

[+No_limited 1,613]

12.12.2022 в 16:13, Gogi сказал:

У коллеги по работе была такая ситуация с сёстрами/подругами…так он за месяц взял натурой…я не шучу!

повезло может они симпотичные были, а то мало ли они захотят платить - главное чтоб и принять то было не стыдно такую оплату)))

[+No_limited 1,613]

И что немаловажно какой нынче курс 1 сутки = 1 сутки или как?😁

[+micluho 29]

Сдаю в центре.

 

Договоились что все что будет поломанно квартирантом во время ихнего проживания -  за их счет и время.

 

т.е. кондер, комби, тв, антенна, краны, гигиенический душ ну и т.п.

 

Без проблем тьфу тьфу идет.

 

[+XKK 53]

Вот почитал тему и заметил, 99% постов о сдаче квартиры в аренду. Почему то мало кто пишет о покупке объекта для дальнейшей сдачи под бизнес. Честно говоря я не в теме, но на суммы которыми здесь апеллируют (50 / 70тыс АЗН) наверное можно купить какой-то объект квадратов на 20 / 25. 

Поделитесь, может есть у кого опыт, вложения в небольшие объекты, на сколько это выгодно и какие  плюсы, а особенно минусы?

[+Находка 1,249]

On 5/11/2022 at 7:34 AM, KASTEEL said:

  
   Пишем на тему, делимся мнениями/знаниями. Это информативная тема. 😃 
 

 

On 5/11/2022 at 7:23 AM, KASTEEL said:

   Хотелось бы узнать у тех, кто сдавал/продолжает сдавать коммерческую недвижимость. 
   Какой нынче у Вас % ROI(% рентабельности)? 

   Какие сожаления по поводу предыдущих покупок объектов? Как повлияли последние 10-15 лет на уровень рентабельности? 
   Какие у кого истории, было бы интересно  знать

 

напишу про свой маленький опыт…

о ROI ничего сказать не могу, так как не владею, но учитывая условия которые предлагают, думаю они не страдают. 
во-первых, чаще всего, это самый большой расход с бизнесе, а в аренду сдают на долгий срок. Во-вторых требуют гарантию за счет личных активов. это очень сильно тормозит решиться/рискнуть замутить что-то.

 

Какой бы бизнес не решили открыть (фотостудия/галерея, аптека, магазин, салон) под всё нужна площадь. Либо сами используете, либо сдадите. Так что, однозначно, мой выбор commercial real estate. 
 

Если брать, то такую чтоб площадь была не в глубину а в ширину. Так можно сделать два входа самостоятельных, с общей территорией сзади. И два похожих бизнеса могут снять это помещение и поделить расход на аренду. 
 

 

 

[+Находка 1,249]

On 5/11/2022 at 7:34 AM, KASTEEL said:

  
   Пишем на тему, делимся мнениями/знаниями. Это информативная тема. 😃 
 

 

On 5/11/2022 at 7:23 AM, KASTEEL said:

   Хотелось бы узнать у тех, кто сдавал/продолжает сдавать коммерческую недвижимость. 
   Какой нынче у Вас % ROI(% рентабельности)? 

   Какие сожаления по поводу предыдущих покупок объектов? Как повлияли последние 10-15 лет на уровень рентабельности? 
   Какие у кого истории, было бы интересно  знать

о ROI ничего сказать не могу, так как не владею, но учитывая какие условия предлагают, думаю они не страдают. 
во первых, сдают на длительный срок, во-вторых требуют гарантии личными активами. 
 

поэтому мой выбор, однозначно, за коммерческую недвижимость. Какой бы бизнес не замутили ( галерея/студия/аптека/салон/магазин) под все нужно помещение. Владея коммерческой недвижимостью, человек смелее решается на свой бизнес, в крайнем случае можно сдавать. 
 

On 5/11/2022 at 7:19 AM, KASTEEL said:

    Согласен. Если бизнесов мало или им сложно, то и сдать коммерческий объект будет непросто.

   
    

если брать коммерческую недвижимость, то чтоб она была вдоль линии тротуара. Площадь чтоб уходила не в глубину, а в ширину. Так тогда можно сделать два независимых входа, но с общей задней стороной ( санузел и тд). Тогда два бизнеса могут снять и поделить расходы 

Edited November 8, 2023 at 03:47 AM by Находка

[+KASTEEL Topic Author 16,247]

On 11/7/2023 at 8:47 PM, Находка said:

 

о ROI ничего сказать не могу, так как не владею, но учитывая какие условия предлагают, думаю они не страдают. 
во первых, сдают на длительный срок, во-вторых требуют гарантии личными активами. 
 

поэтому мой выбор, однозначно, за коммерческую недвижимость. Какой бы бизнес не замутили ( галерея/студия/аптека/салон/магазин) под все нужно помещение. Владея коммерческой недвижимостью, человек смелее решается на свой бизнес, в крайнем случае можно сдавать. 
 

если брать коммерческую недвижимость, то чтоб она была вдоль линии тротуара. Площадь чтоб уходила не в глубину, а в ширину. Так тогда можно сделать два независимых входа, но с общей задней стороной ( санузел и тд). Тогда два бизнеса могут снять и поделить расходы 

    Спасибо за вклад. Согласен, с коммерческой недвижимостью проще, так как контракты заключаются на более долгий срок. Как правило у лендлордов бывает возможность лучше сканировать потенциальных арендаторов, так как это в основном бизнесы.
    Типов коммерческой недвижимости много. Это и промышленные объекты, и офисы, и ритейл, и медикал, и стораджи, и агрикалчурал, моллы и т.д. 
    Каждый из этих случаев имеет свой подход, свою математику.

    Скажем в плане ритейла, и офисной коммерческой недвижимости, времена сейчас нехорошие. Огромное количество офисных зданий сейчас пустует по причине того, что люди работают из дома. Многие города Америки имеют проблемы с пустыми офисными зданиями, которые очень тяжело перепрофилировать под жилые. Аналогичная ситуация сейчас с моллами и ритейл объектами. Люди все чаще заказывают из интернета, по этой причине надобность в ритейл объектах и storefront сходит на нет. 
   Первый свой коммерческий объект взял во Флориде. Брал в 2021-м за $79 тыс. 800 sq/ft, потолки 20 ft. Со второго месяца после покупки, он стоит на аренде $1,500 в месяц. Цена на данный момент тоже норм подросла. 

 

 

Edited November 8, 2023 at 06:05 PM by KASTEEL

[+Находка 1,249]

On 11/8/2023 at 11:04 AM, KASTEEL said:

 

    Скажем в плане ритейла, и офисной коммерческой недвижимости, времена сейчас нехорошие. Огромное количество офисных зданий сейчас пустует по причине того, что люди работают из дома. Многие города Америки имеют проблемы с пустыми офисными зданиями, которые очень тяжело перепрофилировать под жилые. Аналогичная ситуация сейчас с моллами и ритейл объектами. Люди все чаще заказывают из интернета, по этой причине надобность в ритейл объектах и storefront сходит на нет. 
   Первый свой коммерческий объект взял во Флориде. Брал в 2021-м за $79 тыс. 800 sq/ft, потолки 20 ft. Со второго месяца после покупки, он стоит на аренде $1,500 в месяц. Цена на данный момент тоже норм подросла. 

 

 Интересно почитать было. Спасибо что поделились. А под что сдаете объект ? Какие расходы у вас по поддержки состояния помещения ? Труб не вижу. Одноэтажное здание ? Расходы по крыше есть ? 

 

касательно занятости/окупаемости у меня раздвоение личности 🤣. С одной стороны я сама все свои визиты по уходу за собой, почти перевела на сервис на дому. Чаще я иду по всем домашним «салонам». 
С другой стороны, я понимаю, что real estate магнаты так легко не сдадутся. Не для этого они строили здания, чтоб сейчас их не арендовали. И я уже вижу как всех вытаскивают обратно в офис. Через не хочу, но вытаскивают. 

Касательно магазинов, зон отдыха, ресторанов, кинотеатров и тд, мы так так долго шли к комфорту устроенному дома и онлайн, что появилась наоборот потребность выходить, посещать, а не пролистывать ленту в поисках нового гардероба. 
вернут в офис, вернётся и активность магазинов/салонов и тд. 

более того мне кажется, что государство будет ужесточать условия бизнеса на дому. Как бы мне не было удобно забежать на соседнюю улицу на маникюр, но мне совсем не хотелось бы чтоб моя улица превратилась в «проходной двор», куда заезжают много незнакомых машин. 

 

думаю нас еще ждут изменения и коммерческая недвижимость опять будет востребована 🤷‍♀️

[+Находка 1,249]

On 11/8/2023 at 11:04 AM, KASTEEL said:

    Согласен, с коммерческой недвижимостью проще, так как контракты заключаются на более долгий срок.

 

 как заключаете на длинный срок с один и тем же арендатором ? прописываете  в контракте ежегодное повышение ? 

[+Находка 1,249]

On 11/8/2023 at 12:21 PM, Находка said:

 как заключаете на длинный срок с один и тем же арендатором ? прописываете  в контракте ежегодное повышение ? 

 Длительный *

[+KASTEEL Topic Author 16,247]

On 11/8/2023 at 12:15 PM, Находка said:

 Интересно почитать было. Спасибо что поделились. А под что сдаете объект ? Какие расходы у вас по поддержки состояния помещения ? Труб не вижу. Одноэтажное здание ? Расходы по крыше есть ? 

 

касательно занятости/окупаемости у меня раздвоение личности 🤣. С одной стороны я сама все свои визиты по уходу за собой, почти перевела на сервис на дому. Чаще я иду по всем домашним «салонам». 
С другой стороны, я понимаю, что real estate магнаты так легко не сдадутся. Не для этого они строили здания, чтоб сейчас их не арендовали. И я уже вижу как всех вытаскивают обратно в офис. Через не хочу, но вытаскивают. 

Касательно магазинов, зон отдыха, ресторанов, кинотеатров и тд, мы так так долго шли к комфорту устроенному дома и онлайн, что появилась наоборот потребность выходить, посещать, а не пролистывать ленту в поисках нового гардероба. 
вернут в офис, вернётся и активность магазинов/салонов и тд. 

более того мне кажется, что государство будет ужесточать условия бизнеса на дому. Как бы мне не было удобно забежать на соседнюю улицу на маникюр, но мне совсем не хотелось бы чтоб моя улица превратилась в «проходной двор», куда заезжают много незнакомых машин. 

 

думаю нас еще ждут изменения и коммерческая недвижимость опять будет востребована 🤷‍♀️

   

  Вам спасибо 👍

  Объект сдается компании занимающейся перевозками. Единственный расход с моей стороны, около $300 в месяц, идет компании, которая владеет данным комплексом складов. Комплекс состоит из 60 таких же складов. Менеджмент комплекса следит за дорогами, заездами, воротами, системой безопасности, страховкой, налогами и т.д. 
   Арендатор платит за свет, интернет, воду. Там слева маленький офис на 10 кв/м + сан. узел. 

   Данный тип коммерческой недвижимости называется “flex unit”.
 

Сдаются flex unit, как правило на 1-2 года, в некоторых случаях помесячно. В плане аренды, они немного отличаются от больших складов, которые сдаются на 2-3-5-10 лет. Тот кто арендует flex unit, как правило платит базовую аренду. В моем случае, $1,500. Это выходит около $22 доллара за sq/ft в год. 
   Если говорить о больших складах, то там помимо базовой аренды, есть NNN, который включает в себя обслуживание, страховку и налоги. Если базовая ставка $15 в год за sq/ft, то к этому еще добавляются по $3-$4 в год за NNN. 

 

  Большинство гражданских(mom and pop investors), не знают об этом типе коммерческой недвижимости или же недооценивают его. Flex unit, как правило занимаются большие REIT, property management компании и т.д.

 

   Из плюсов, такие склады имеют очереди людей, которые ждут по несколько месяцев, чтобы заехать. Это своего рода студия или 1 бедрум складов. Flex units ликвидны, хорошо поднимаются в цене, легко сдаются в аренду и практически не пустуют. Occupancy rate по всей Америке ~ 95%. Это очень хороший показатель. В отличие от больших складов размером по 10-20-50-100+ тыс sq/f, flex units не боятся рецессий. 
    Расклад по покупке приблизительно такой же, как и с жилой недвижимостью. Место, место и еще раз место. Флекс юниты зачастую бывают ближе к населенным пунктам, чем отдельностоящие большие склады. Основные метрики - прирост населения, рост медианной зарплаты населения, уровень криминала, рост экономики. Помимо этого учитывается близость к железным дорогам/портам, близость к highway. Есть множество других факторов. 

 

  Пара фото из интернета.