Рынок недвижимости USA

[+KASTEEL Topic Author 16,478]

On 4/25/2024 at 11:08 AM, Caldogno said:

Рынок недвижимости в США нужно рассматривать по штатам и по сегментам, общей картины просто нет и динамика совсем разная по регионам.
 

Цены во Флориде, да и вообще в большинстве штатов, все еще растут в цене, только потому что продаются только дома от $1 млн и выше, так как обычно покупатели такой недвижимости часто платят налом и нет необходимости в ипотеке. Такие относительно дорогие сделки и поднимают среднюю и медианную цену. Сегмент рынка ниже $1 млн (где происходит большинство сделок), просто мертвый. Ипотечная ставка продолжает расти и упадет совсем не скоро, учитывая макро данные которые опубликовали сегодня. Поэтому большинство населения не в состоянии покупать сейчас жилье.
 

Я думаю ситуация на рынке жилья далее будет только ухудшаться в плане доступности. Боюсь что наступает период стагфляции, о которой я писал еще год назад: Инфляция продолжит расти, Фед Резерв вынужден будет держать ставку высокой, что в свою очередь замедлит экономику. Иными словами, цены высокие, а корпоративные и индивидуальные доходы и накопления будут падать, безработица расти, деловая активность падать и фондовый рынок тоже будет падать. 
 

Все этот результат бездарной денежной политики Федрезерва и Байдена. Рано или поздно этот цикл стагфляции  приведет к падению цен на жилье. 

    Да, недвижимость слишком сильно дорожает в цене. Она в два раза недоступнее, чем 5-10 лет назад. Реально, большой рынок, его нельзя под одной лупой рассматривать. 
    Пользуясь случаем, хотел задать Вам вопрос и послушать Ваше мнение. У меня сейчас есть план/возможность зайти в несколько квартир в одном жилом комплексе, в Gainesville, рядом с University of Florida. Варианты off market и они мне достаются на ~30% ниже ARV. Беру кешем. Что думаете по поводу этого города и формата инвестиций? 
 

[Caldogno 23,582]

On 4/25/2024 at 5:14 PM, KASTEEL said:

    Да, недвижимость слишком сильно дорожает в цене. Она в два раза недоступнее, чем 5-10 лет назад. Реально, большой рынок, его нельзя под одной лупой рассматривать. 
    Пользуясь случаем, хотел задать Вам вопрос и послушать Ваше мнение. У меня сейчас есть план/возможность зайти в несколько квартир в одном жилом комплексе, в Gainesville, рядом с University of Florida. Варианты off market и они мне достаются на ~30% ниже ARV. Беру кешем. Что думаете по поводу этого города и формата инвестиций? 
 

Мне сложно будет что-то конкретное посоветовать, так как я совершенно не знаком с рынком недвижимости в этом городе. Да и вообще с самим городом. Кроме того, Вы не уточнили для чего конкретно решили вложиться в эти квартиры. Сдавать в аренду студентам? Airbnb? Флиппинг? Я обычно полагаюсь на подсчеты, прежде чем принимать такие решения. 

[+KASTEEL Topic Author 16,478]

On 4/25/2024 at 6:30 PM, Caldogno said:

Мне сложно будет что-то конкретное посоветовать, так как я совершенно не знаком с рынком недвижимости в этом городе. Да и вообще с самим городом. Кроме того, Вы не уточнили для чего конкретно решили вложиться в эти квартиры. Сдавать в аренду студентам? Airbnb? Флиппинг? Я обычно полагаюсь на подсчеты, прежде чем принимать такие решения. 

    Для аренды. В целом рассматривал все города выше 100 тыс, с растущим населением, с хорошим пешеходным рейтингом, с вариантами, где цены сильно ниже рыночных. На бумаге должно ROI будет выходить около 15-20%, в зависимости от того, как их освежу/обставлю. Квартиры в пределах $60-$110 тыс. Недалеко от молла, университета в довольно живом районе. 

[Caldogno 23,582]

On 4/25/2024 at 8:11 PM, KASTEEL said:

    Для аренды. В целом рассматривал все города выше 100 тыс, с растущим населением, с хорошим пешеходным рейтингом, с вариантами, где цены сильно ниже рыночных. На бумаге должно ROI будет выходить около 15-20%, в зависимости от того, как их освежу/обставлю. Квартиры в пределах $60-$110 тыс. Недалеко от молла, университета в довольно живом районе. 

Ну ROI 15-20% это довольно привлекательно, просто если Вы покупаете налом и нет ипотеки, то хорошо бы еще посмотреть какой “cap rate” в сравнении с другими квартирами/домами  в этом городе/регионе. Первое - убедиться что cap rate выше 5%, второе посмотреть его в сравнении с другими квартирами. 
 

Учитывая местонахождение квартир, думаю спрос со стороны студентов будет там всегда. Единственный момент, это как управлять этими квартирами на расстоянии, учитывая что Вы там не живете. Если будете платить какой-нибудь компании за управление, то они еще будут снимать у Вас 8-10% от арендной прибыли.

[+KASTEEL Topic Author 16,478]

On 4/25/2024 at 8:41 PM, Caldogno said:

Ну ROI 15-20% это довольно привлекательно, просто если Вы покупаете налом и нет ипотеки, то хорошо бы еще посмотреть какой “cap rate” в сравнении с другими квартирами/домами  в этом городе/регионе. Первое - убедиться что cap rate выше 5%, второе посмотреть его в сравнении с другими квартирами. 
 

Учитывая местонахождение квартир, думаю спрос со стороны студентов будет там всегда. Единственный момент, это как управлять этими квартирами на расстоянии, учитывая что Вы там не живете. Если будете платить какой-нибудь компании за управление, то они еще будут снимать у Вас 8-10% от арендной прибыли.

    Poperty manager fee, $55-75 за юнит. Продавец говорит что процесс с арендой  автоматизирован. За минусом HOA, property tax, insurance, должно оставаться $600-$1000 с каждого юнита.    
    Отдаленность немного напрягает, но думаю попытка не пытка. 

[Caldogno 23,582]

On 4/25/2024 at 9:57 PM, KASTEEL said:

    Poperty manager fee, $55-75 за юнит. Продавец говорит что процесс с арендой  автоматизирован. За минусом HOA, property tax, insurance, должно оставаться $600-$1000 с каждого юнита.    
    Отдаленность немного напрягает, но думаю попытка не пытка. 

Ну вроде по цифрам все нормально тогда, можно попробовать ) удачи Вам 👍🏻

[+KASTEEL Topic Author 16,478]

 Commercial foreclosures increase by 117% YoY, https://www.attomdata.com/news/most-recent/u-s-commercial-foreclosures-increase-in-march-2024/

 

From ~300 to 625 

Highest foreclosure rate, since 2015 

Edited April 26, 2024 at 01:54 PM by KASTEEL

[+QRFRA 114]

On 4/26/2024 at 3:11 AM, KASTEEL said:

    Для аренды. В целом рассматривал все города выше 100 тыс, с растущим населением, с хорошим пешеходным рейтингом, с вариантами, где цены сильно ниже рыночных. На бумаге должно ROI будет выходить около 15-20%, в зависимости от того, как их освежу/обставлю. Квартиры в пределах $60-$110 тыс. Недалеко от молла, университета в довольно живом районе. 

Классные цены.

Алмания в плане цен, безобразие. 
В фра цены от 800-1м (все вместе помимо квартиры) на трешку.

 

[+KASTEEL Topic Author 16,478]

On 4/27/2024 at 2:29 PM, QRFRA said:

Классные цены.

Алмания в плане цен, безобразие. 
В фра цены от 800-1м (все вместе помимо квартиры) на трешку.

 

    Ага, это город такой достаточно доступный по ценам. Туда еще не понаехали ))